Cổng thông tin điện tử

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Giải "bài toán" nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, ngân hàng có thể áp dụng thời gian cho vay kéo dài 20 năm để người thu nhập thấp có khả năng tích góp trả nợ. Ảnh: VGP/Giang Oanh

 Ban hành kịp thời nhiều chính sách "nóng"

Các chuyên gia đều nhận định Chính phủ đã rất nỗ lực trong việc phục hồi, ổn định và phát triển nền kinh tế trong thời gian qua. Đặc biệt là trong 4 tháng đầu năm, Thủ tướng đã trực tiếp chỉ đạo gần 600 cuộc họp, hội nghị từ Trung ương đến cơ sở và ngay tại công trường, doanh nghiệp; đã ban hành 31 văn bản quy phạm pháp luật (19 nghị định và 12 quyết định quy phạm của Thủ tướng Chính phủ), 77 nghị quyết của Chính phủ, 498 quyết định cá biệt và 27 công điện, 11 chỉ thị, 398 công văn.

Trong đó nổi bật là Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; Nghị định 10/2023/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp…

Về Nghị quyết 33/NQ-CP, các chuyên gia cho rằng Nghị quyết ra đời đã giúp tháo gỡ một số điểm nghẽn góp phần khơi thông cho thị trường bất động sản. Cụ thể, Nghị quyết đã yêu cầu các cơ quan Chính phủ nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện và ban hành 4 nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Đầu tư, các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng và các quy định về trình tự, thủ tục triển khai dự án nhà ở thương mại, khu đô thị… Trong đó, tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản, nhất là liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng, đấu giá…; đồng thời, tập trung cao độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường.

Nghị quyết cũng cho phép việc giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, dự án đáp ứng nhu cầu thực, thanh khoản tốt được tạo điều kiện vay vốn… Điều này đã mở ra hành lang pháp lý để doanh nghiệp đang gặp khó có thể tiếp cận được dòng vốn, từ đây tái cơ cấu và khôi phục lại hoạt động.

Về triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đây được cho là một chính sách hết sức cần thiết trong thời điểm hiện nay. 

Tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản diễn ra vào ngày 17/2/2023, Ngân hàng Nhà nước đã nêu lên các nội dung tháo gỡ tập trung chủ yếu vào hai nút thắt lớn của thị trường gồm vốn và vướng mắc pháp lý. 

Để khơi thông nguồn vốn trên thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cho biết 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã thống nhất với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, lãi suất cho vay với người xây dựng và người mua nhà sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Nếu gói tín dụng này về sau có thể nhiều hơn (trường hợp có thêm ngân hàng tham gia), Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định nếu các ngân hàng tham gia bị thiếu hụt về thanh khoản, Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng tái cấp vốn.

Đối với Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng, Nghị định 08 đã "cởi trói" nhiều vấn đề mà thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đang gặp phải như quy định các doanh nghiệp nếu gặp khó khăn thì có thể đàm phán với các nhà đầu tư để gia hạn thêm thời gian đối với trái phiếu, thời gia gia hạn tối đa là 2 năm, trên nguyên tắc là được sự nhất trí của các nhà đầu tư. Trong trường hợp nhà đầu tư không nhất trí thì doanh nghiệp vẫn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình trên cơ sở các quy định trong phương án đã công bố trước đây.

Nghị định 08 cũng đã cho phép tạm ngưng một số quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Đó là: ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; ngưng các quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành; ngưng về thời gian để phát hành đối với một đợt trái phiếu.

Có thể thấy rằng các nội dung của Nghị định 08 được ban hành đã thể hiện sự phản ứng linh hoạt chính sách phù hợp với các điều kiện thực tế của thị trường Việt Nam, nhất là sau biến động mạnh mẽ của thị trường tài chính - tiền tệ thế giới và trong nước, những khó khăn của nền kinh tế sau đại dịch COVID-19 và những biến động về địa chính trị. Việc đưa ra những quy định mới này đã giúp củng cố niềm tin của thị trường, đưa các nhà đầu tư, cũng như đưa các doanh nghiệp phát hành trở lại với thị trường, giúp tiếp tục ổn định và phát triển thị trường một cách minh bạch và bền vững.

Chuyên gia Doãn Hữu Tuệ: Chính phủ cần có thông điệp cam kết mạnh mẽ cùng với các chính sách kinh tế vĩ mô để cho nhà đầu tư nhìn thấy triển vọng khi đầu tư vào nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp. Ảnh: VGP/Giang Oanh

 Chính sách đã có, thực thi như thế nào để đạt hiệu quả cao?

Trao đổi với phóng viên Báo Điện tử Chính phủ, chuyên gia tài chính ngân hàng, TS.Nguyễn Trí Hiếu cho rằng mặc dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều cuộc họp khẩn, ban hành nhiều chính sách để giải quyết những vấn đề nhằm hồi phục và phát triển kinh tế xã hội, nhưng một số phát sinh, một số quy định còn chưa đạt hiệu quả cao.

Cụ thể, trong quyết định liên quan đến chính sách tiền tệ để hỗ trợ cho nền kinh tế, đến thời điểm này, lãi suất huy động đã giảm, nhưng lãi suất cho vay giảm chưa đáng kể.

Chuyên gia này dẫn chứng theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, với người mua nhà là 8,2%/năm. Với thực tế triển khai nhà ở xã hội hiện nay, chủ đầu tư hay người mua nhà nào e ngại vay với lãi suất trên vì các dự án hiện rất khan hiếm và hầu hết đều đang có điểm nghẽn về pháp lý, khó hy vọng trong 1 - 2 tháng tới hoàn thiện đủ điều kiện vay vốn.

Cũng kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo lãi suất cho vay tới các ngân hàng thương mại với mức ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước gồm: Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank đang áp dụng.

Như vậy với mức lãi suất thấp hơn tới 2% là một ưu đãi với chủ đầu tư, nếu cộng mức giảm từ phía người mua nhà thì tổng ưu đãi lãi suất lên đến 3 - 4% là điều kiện tốt để phát triển nhà ở xã hội, cung cấp lượng hàng cho đại đa số người dân có nhu cầu thực về nhà ở. Nhưng vấn đề lo ngại là để triển khai một dự án nhà ở xã hội mất rất nhiều thời gian, nhanh nhất phải mất 12 tháng, còn lâu hơn thì có thể vài năm. Lúc đó, tất nhiên mức 8,2% hay 8,7% không còn mà lãi suất sẽ tăng lên khá mạnh. Hiện nay, lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng thương mại bình quân 13,5% và theo quy định ưu đãi thì người mua nhà ở xã hội sẽ chịu lãi từ 11,5 - 12%. Đây không phải là mức lãi suất thấp của nhà ở xã hội nữa mà đã tiệm cận với nhà ở thương mại.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, với lãi suất cho vay mua nhà thời kỳ cao điểm lên đến 14 - 15%, vay ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% thì rất ít người có đủ tiềm lực để vay.

Đồng quan điểm trên, GS.TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cho rằng gói 120.000 tỷ đồng là vốn các ngân hàng thương mại, không phải vốn ngân sách. Do đó, vấn đề còn lại là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước phải thiết kế thêm một gói tín dụng riêng dành cho nhà ở xã hội thì mới có thể giúp mục tiêu nhà ở xã hội về đích.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đề xuất để bài toán nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp được lưu thông thì đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư, ngân hàng phải công bố thời hạn của gói vay vốn không chỉ là thời gian ưu đãi trong vòng 3 năm với chủ đầu tư hay 5 năm với người mua nhà. Thời gian vay áp dụng đối với người mua nhà có thể kéo dài 20 năm để người thu nhập thấp có khả năng tích góp trả nợ.

"Lãi suất cho vay gói 120.000 tỷ đồng vẫn còn cao. Có lẽ nên xem xét cách làm với gói 30.000 tỷ đồng đã áp dụng trước đây, đó là Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại với lãi suất thấp 3% để các ngân hàng cho vay với mức lãi suất 5%/năm", chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nói.

Đối với chính sách liên quan đến tháo gỡ cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, mặc dù Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã ra đời, nhưng trong năm nay, khoảng 300.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đến hạn mà trong đó 1/3 là trái phiếu bất động sản. Như vậy, nếu doanh nghiệp phát hành không có khả năng trả nợ thì có thể kéo cả thị trường trái phiếu lâm vào bế tắc. Vì vậy, chuyên gia này đề xuất Chính phủ nên có chương trình hoãn nợ quốc gia, tức là các trái phiếu đến hạn trong năm 2023 và 2024 sẽ được hoãn trả nợ. Trong thời gian đó, các trái chủ là các nhà đầu tư không được phép kiện các nhà phát hành ra tòa để xin thủ tục phá sản. Có như vậy, doanh nghiệp phát hành mới có hi vọng phục hồi và tái tạo khả năng trả nợ cũng như cứu được thị trường trái phiếu.

Liên quan đến vấn đề tháo gỡ cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chuyên gia tài chính- ngân hàng Doãn Hữu Tuệ cho rằng mặc dù Nghị định 08 ra đời có nhiều điểm lợi cho nhà phát hành. Tuy nhiên việc phục hồi niềm tin của các nhà đầu tư là quan trọng hơn. Về phía doanh nghiệp phải tìm cách phục hồi lại tình hình kinh doanh của mình, tạo được dòng vốn để trả nợ. Khi doanh nghiệp trả nợ được thì các nhà đầu tư nhìn vào đó để tái tạo lại niềm tin, từ đó phục hồi thị trường trái phiếu.

Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, chuyên gia này đề xuất cần phải coi xếp hạng tín nhiệm là vấn đề mấu chốt cho thị trường. Trước đây, các nhà phát hành phát hành trái phiếu phần lớn chưa hoặc không được xếp hạng tín nhiệm (không có công cụ để xếp hạng các trái phiếu thuộc loại đáng đầu tư hay không nên đầu tư). Bây giờ cần quy định bất kể lô phát hành nào cũng phải xếp hạng tín nhiệm. Về phía Chính phủ, Chính phủ cần có thông điệp cam kết mạnh mẽ cùng với các chính sách kinh tế vĩ mô để cho nhà đầu tư nhìn thấy triển vọng khi đầu tư vào nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp này.

Giang Oanh (thực hiện)