Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cần đổi mới tư duy thực hiện đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư theo hướng tính toán giá trị tổng thể của dự án mang lại cho xã hội chứ không chỉ là số tiền thu được sau khi đấu giá - Ảnh: VGP/Minh Khôi
Chiều 24/7, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã làm việc với Bộ TN&MT và lãnh đạo, đại diện một số bộ, ngành, hiệp hội về tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Nhấn mạnh tinh thần tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đến "phút cuối cùng", Phó Thủ tướng đề nghị cuộc họp tập trung trao đổi những vấn đề mới, mang tính đột phá, nhận được nhiều ý kiến của các đại biểu Quốc hội khi thảo luận tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XV.
Không đưa các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật
Lãnh đạo các bộ, ngành đánh giá cao báo cáo tiếp thu, giải trình chi tiết, cụ thể, thể hiện rõ quan điểm của cơ quan soạn thảo là Bộ TN&MT về các vấn đề có ý kiến khác nhau trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Trong đó, các đại biểu tập trung thảo luận về quy định lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện. Phương án lựa chọn một số chỉ tiêu sử dụng đất quốc gia quan trọng (đất nông nghiệp, đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất an ninh-quốc phòng, đất ở…). Tiêu chí xác định quy mô, tầm quan trọng của dự án để áp dụng phương thức đấu giá hay đấu thầu quyền sử dụng đất. Yêu cầu đặt ra đối với công tác định giá đất. Chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc. Quy trình, thủ tục khi thực hiện dự án lấn biển. Chính sách quản lý đất đai tại các khu kinh tế, khu chế xuất, đơn vị hành chính đặc biệt…
Đáng chú ý, các đại biểu thống nhất cao với kiến nghị không đưa các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật, mà cần căn cứ vào các trường hợp cụ thể để áp dụng phương pháp phù hợp bảo đảm xác định giá trị đất đai sát với thực tiễn.
Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa kiến nghị xem xét lại đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất được nêu trong dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi. Dẫn các số liệu, minh chứng cụ thể, ông Nguyễn Tiến Thỏa khẳng định phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới và Việt Nam, nhằm xác định giá trị tương lai của một khu đất theo quy hoạch phát triển đã được phê duyệt, làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Thứ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Thị Bích Ngọc cho rằng để bảo đảm định giá đất chính xác cần xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ, nâng cao năng lực của cán bộ địa phương, tham khảo kinh nghiệm những quốc gia có chế độ đất đai tương đồng.
Thứ trưởng Nguyễn Thị Bích Ngọc cũng kiến nghị có quy định rõ ràng đối với việc giao quyền sử dụng đất cho dự án theo hình thức đấu giá, đấu thầu hay thoả thuận để các địa phương triển khai thuận lợi.
Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc Y Thông trao đổi về phương án tạo quỹ đất từ đất nông, lâm trường để hỗ trợ đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc - Ảnh: VGP/Minh Khôi
Để có thêm quỹ đất ở, đất sản xuất hỗ trợ đồng bào dân tộc, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc Y Thông đề xuất phương án tạo quỹ đất từ đất nông, lâm trường. Việc hỗ trợ đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc cần căn cứ vào địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn như quy định trong dự thảo Luật hiện nay.
Ngoài ra, các đại biểu đã trao đổi thêm về một số vấn đề theo gợi ý của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà như: Mối quan hệ giữa các quy hoạch khác với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; cơ chế thu tiền sử dụng đất hằng năm của doanh nghiệp; thẩm quyền thu hồi, giao đất quốc phòng, an ninh để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội; đối tượng cán bộ, chiến sĩ quân đội, công an được giao đất ở không qua đấu giá, đấu thầu…
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất "vừa tĩnh, vừa động"
Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh Luật Đất đai là đạo luật rất quan trọng, thể chế hoá các chủ trương lớn của Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Vì vậy, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật, Chính phủ có trách nhiệm cùng với Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, các uỷ ban của Quốc hội trao đổi cặn kẽ mọi ý kiến để tiếp thu, hoàn thiện.
"Thậm chí những vấn đề chúng ta chưa đưa vào luật nhưng thực tiễn đặt ra thấy cần thiết thì mạnh dạn nghiên cứu, báo cáo Trung ương, Bộ Chính trị. Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một đạo luật có tính thực tiễn, sức sống và tầm nhìn", Phó Thủ tướng nói.
Trao đổi một số vấn đề cụ thể, Phó Thủ tướng cho rằng cần xác định một số chỉ tiêu đất đai quan trọng, mang tính ổn định như đất lúa, đất rừng, khu vực bảo tồn thiên nhiên, di sản văn hoá, các khu dân cư đã phát triển ổn định…, còn những chỉ tiêu khác được xác định theo thị trường, phân cấp cho địa phương để thực hiện hiệu quả hơn. Từ đó bảo đảm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai vừa tĩnh, vừa động.
Bên cạnh đó, quy hoạch đất cần xác định một số chỉ tiêu cần thiết phải đưa vào quy hoạch sử dụng đất cần ổn định như đất lúa, bảo vệ rừng, bảo tồn thiên nhiên, văn hoá, di sản, còn những chỉ tiêu do thị trường, phân cấp cho địa phương thực hiện hiệu quả hơn. Bảo đảm quy hoạch vừa động vừa tĩnh, vừa bảo đảm định hướng thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa.
Phó Thủ tướng lưu ý các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Đơn cử, quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ với quy hoạch giao thông, quy hoạch xây dựng đô thị để định hướng phát triển đô thị dựa vào các hướng tuyến giao thông.
Nhấn mạnh hoạt động thu hồi đất đai, tái định cư có ảnh hưởng lớn về mặt xã hội cũng như nguồn lực thực hiện, Phó Thủ tướng cho rằng phải có quy trình, thủ tục chặt chẽ để bảo đảm tính khả thi trên cơ sở xây dựng kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện được điều chỉnh linh hoạt.
Phó Thủ tướng cũng nêu rõ, chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc là vấn đề lớn, đã được nhận thức tương đối rõ trong dự thảo Luật. Chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc phải theo tiêu chí về địa bàn, khu vực cụ thể, quan tâm chế độ sử dụng đất hợp lý để bảo về nguồn tư liệu sản xuất, nhưng không vi phạm các quyền lợi hợp pháp của người dân.
Về quy định các dự án lấn biển, Phó Thủ tướng cho rằng dự thảo Luật hướng đến quản lý hoạt động này chặt chẽ hơn, nhất là bảo vệ môi trường; đồng thời phải khuyến khích, huy động nguồn lực xã hội cùng Nhà nước phát triển quỹ đất quốc gia.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà: Nếu số liệu đầu vào chính xác thì áp dụng phương pháp định giá đất nào cũng sẽ cho ra kết quả như nhau - Ảnh: VGP/Minh Khôi
Không để khoảng trống pháp lý trong định giá đất
Đồng tình với các ý kiến đóng góp về quy định liên quan đến phương pháp định giá đất, Phó Thủ tướng cho rằng hiện nay các phương pháp định giá đất đã được thể chế hóa để áp dụng tối ưu cho từng loại dự án, không gian, đối tượng cụ thể. Bộ TN&MT cần phải nghiên cứu, đánh giá đầy đủ, toàn diện các ảnh hưởng, tác động khi đề xuất bỏ phương pháp thặng dư, không tạo ra khoảng trống, thiếu cơ sở triển khai trong thực tiễn dẫn đến cách tắc trong thực thi.
Trên thế giới, phương pháp thặng dư vẫn được sử dụng rộng rãi để xác định giá đất và ở Việt Nam phương pháp này được áp dụng phổ biến cho các phát triển bất động sản, phải chuyển mục đích sử dụng, ở khu vực chưa có hạ tầng, tiềm năng trong tương lai, không có các yếu tố tương đồng để so sánh như dự án phát triển kinh doanh thương mại, dịch vụ, đô thị,…
Chính vì vậy, đây là phương pháp quan trọng. Phó Thủ tướng nhấn mạnh: Vấn đề chính là ở dữ liệu đầu vào cần phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy; dữ liệu thiếu tin cậy thì sẽ cho ra giá đất chính xác và tương đồng ở các phương pháp. "Nguyên nhân của những sai phạm trong định giá đất đai hiện nay không phải từ các phương pháp mà do thu thập số liệu thống kê đầu vào chưa chính xác, đội ngũ làm công tác định giá đất còn hạn chế, chưa chuẩn mực".
Trước mắt, để giảm thiểu sai sót trong định giá đất đai, Phó Thủ tướng gợi mở hướng kết hợp, so sánh những phương pháp định giá đất khác nhau; áp dụng phương pháp khách quan, thống nhất trong theo dõi, thống kê, giám sát, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai.
"Trong tương lai, với việc xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch đất đai, biến động giá đất, ứng dụng công nghệ thông tin, trí tuệ nhân tạo, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn sẽ xác định được giá đất hàng loạt và giá trị thực của đất đai trên thị trường. Đây là mục tiêu, yêu cầu chúng ta cần hướng đến khi triển khai Luật Đất đai sửa đổi", Phó Thủ tướng nói.
Tính toán giá trị tổng thể của dự án khi đấu giá, đấu thầu đất
Vì vậy, dự thảo Luật cần quy định về mặt nguyên tắc, yêu cầu đặt ra đối với định giá đất đai phù hợp với giá trị thị trường, khách quan nhất có thể.
Cho ý kiến về thực hiện đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, Phó Thủ tướng cho rằng cần đổi mới tư duy, hướng tiếp cận theo hướng tính toán giá trị tổng thể của dự án mang lại cho xã hội chứ không chỉ là số tiền thu được sau khi đấu giá. "Cùng một khu đất nhưng đấu thầu, đấu giá để xây công trình văn hoá, bệnh viện, trường học thì không thể giống như dự án nhà ở, trung tâm thương mại", Phó Thủ tướng nêu ví dụ.
Phó Thủ tướng cũng yêu cầu Bộ TN&MT tiếp thu ý kiến đóng góp về làm rõ một số khái niệm như đất sản xuất, thương mại, dịch vụ, du lịch…; phương án đấu thầu, đấu giá, giao quyền sử dụng đất đối với các thửa đất xen kẽ ở khu đô thị; tiêu chí xác định dự án trọng điểm; chú trọng mối quan hệ giữa Luật Đất đai với các luật, chính sách quản lý khác; tăng cường phân cấp cho địa phương trong quản lý đất nông nghiệp, đất rừng; chú ý mối quan hệ giữa quản lý đất đai với quy định pháp luật trong lĩnh vực khoáng sản…
Minh Khôi