Chiều 15/4, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã tổ chức công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam Quý 1/2024 và Dự báo thị trường Quý 2/2024, đồng thời tổ chức Tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng tái nhập cuộc”. Tại đây, các chuyên gia và đại biểu đã cùng nhất trí cao rằng, Chính phủ, các bộ, ngành vẫn tích cực, quyết tâm cao nhằm đẩy nhanh, mạnh tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản, với hơn 10 động thái được thực hiện.
 |
Giới thiệu nội dung Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
(Ảnh: HNV) |
Điểm tích cực được nhìn ra chính là sự đồng thuận, vào cuộc từ Trung ương tới các bộ, ngành. Theo đó, cơ quan quản lý nhà nước rất tích cực quan sát, lắng nghe chia sẻ thực tế từ phía doanh nghiệp, các hiệp hội, hội ngành nghề. Điều này giúp cho các quy định được ban hành trong thời gian sắp tới sẽ sát hơn với nhu cầu, mong muốn của các chủ thể tham gia thị trường. Quý 1/2024, thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái “chờ đợi” tương tự hồi đầu năm 2023. Tuy nhiên, điểm khác biệt là lần chờ đợi này có thời gian cụ thể cùng các nội dung tương đối rõ ràng, giúp cho các chủ thể trên thị trường có sự chủ động hơn.
Mặc dầu vậy, vẫn còn có điểm hạn chế, đó là: khoảng 80% các vấn đề được bàn bạc, trao đổi, lấy ý kiến trong mỗi cuộc họp vẫn trong tình trạng “chuyện cũ nhắc lại”. Do đó, các ý kiến thảo luận tại sự kiện cho rằng, đã đến lúc các cuộc họp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản cần được chốt lại bằng hướng xử lý và mốc thời gian cụ thể, rõ ràng để các cơ quan chuyên môn có căn cứ triển khai, thực hiện, rút ngắn quá trình bàn bạc, thảo luận. Hiện tại, việc đẩy nhanh quá trình nghiên cứu, soạn thảo các nghị định hướng dẫn chi tiết việc thi hành ba bộ luật đang là tâm điểm thu hút sự quan tâm, theo dõi của cả thị trường. Cụ thể, ngày 1/7/2024, khi một số quy định trong Luật chính thức có hiệu lực, chắc chắn sẽ tạo cú hích, đẩy tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản bật lên một nấc mới cao hơn, rõ rệt hơn so với thời gian vừa qua.
Có thể thấy, Quý 1/2024 được xem là kỳ nước rút của Chính phủ, các bộ, ngành trong nỗ lực chạy đua với thời gian, nhằm rút ngắn khoảng chờ đợi các quy định mới trong các bộ Luật (Luật Nhà ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản) thông qua việc nghiên cứu, soạn thảo để trình ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết việc thi hành luật. Thực tế cũng đang có dấu hiệu cho thấy, thị trường tồn tại đủ “combo” sẵn sàng làm bệ phóng cho tiến trình phục hồi với: Sự hậu thuẫn từ phía thượng tầng, các căn cứ bản lề từ ba bộ Luật có tầm ảnh hưởng nhất tới thị trường, sự quyết tâm của các chủ thể, niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư ngày càng được củng cố.
Tuy nhiên, tất cả các yếu tố này vẫn đang trong quá trình “tương tác”, cần chờ thêm sự xuất hiện của “chất xúc tác” để có thể “tạo phản ứng” cho ra các kết quả cuối cùng. Mặc dù vậy, thị trường cũng đã có những kết quả đáng ghi nhận: Hàng loạt dự án quy mô hàng trăm đến vài chục nghìn ha, thậm chí hàng tỷ USD "dồn dập" được công bố, đề xuất đầu tư; nhiều hơn các dự án mới, lần đầu tiên ra mắt trên thị trường; các chủ đầu tư tích cực “làm mới các dự án cũ” nhằm góp phần khuấy động thêm thị trường.
 |
| Sự kiện thu hút đông đảo đại biểu tham dự (Ảnh: HNV) |
Điểm chung của các dự án chào sân trong giai đoạn này là pháp lý chuẩn chỉnh, có sự đầu tư mạnh về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích, cùng các chính sách ưu đãi hấp dẫn nhằm tăng tính thuyết phục với khách hàng/nhà đầu tư. Kết quả phục hồi của thị trường đã rõ nét hơn, được thể hiện cụ thể qua những con số: Nguồn cung có khoảng 30.511 sản phẩm; trong đó có hơn 4.626 sản phẩm mới, lần đầu tiên ra mắt thị trường; khoảng 6.360 giao dịch, tăng 10% so với Quý 4/2023, gấp đôi cùng kỳ năm 2023; tỷ lệ hấp thụ: 21%, tăng 4 điểm% so với quý 4/2023, gấp gần 3 lần so với quý 1/2023. Trong đó, các dự án mới hoàn toàn đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 51%.
Thị trường cũng cho thấy, sự phục hồi không phải trên toàn diện mà có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực. Theo phân khúc, bất động sản nhà ở vẫn đi đầu trong tiến trình phục hồi; bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng; bất động sản thương mại có thêm sự cải thiện. Riêng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa thoát khỏi vòng nguy hiểm.
Với phân khúc bất động sản nhà ở thương mại, đã có thêm nguồn cung mới, góp phần làm dịu “cơn khát” nhà ở trong thời gian qua. Tuy nhiên, còn mang tính cục bộ, chưa đủ độ phủ để giải tỏa triệt vấn đề về nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các thành phố lớn.
Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội (NOXH), tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” vẫn chưa được khắc phục. Mặc dù vẫn thiếu nguồn cung trên tổng thể. Song, một số dự án NOXH vẫn chật vật trong khâu bán hàng. Dự kiến trong thời gian tới, khi một số quy định trong luật mới chính thức có hiệu lực, sẽ góp phần giải tỏa một số nút thắt, tạo đà cho phân khúc này phát triển mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, cần lưu ý về viêc các quy định mới này có hỗ trợ những dự án đã được phê duyệt và vướng bởi các quy định trước đó hay không. Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường vẫn rất cần một gói tín dụng dành riêng cho phân khúc này, dưới dạng “gói cứu trợ”, không chỉ đơn thuần từ sự tự nguyện hỗ trợ không có yêu cầu cụ thể về tiến độ giải ngân như hiện tại.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân khúc đất nền, bất động sản thổ cư là hai phân khúc ghi nhận sự “vận động” một cách tích cực nhất. Quý 1 được coi là “bước đệm nhẹ” để thị trường giữ nhịp, trước khi nhảy sang một bước tiến mới với những kỳ vọng về kết quả phục hồi rõ nét hơn ở các quý tiếp theo.
Đánh giá về điều tiết kinh tế vĩ mô, các ý kiến đều chung nhận định, Chính phủ, các cơ quan, Bộ, ngành liên quan tiếp tục nỗ lực hoàn thiện để ban hành Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản sớm nhất. Lãi suất ngân hàng tiếp tục duy trì ổn định ở mức thấp. Dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng bắt đầu tìm các kênh đầu tư đem lại mức lợi nhuận hấp dẫn hơn, trong đó có bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền với giá trị đầu tư không quá cao, tiềm năng sinh lời lớn. Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn, phát triển phân khúc NOXH. Các động thái mới sẽ ngày càng sâu và sát hơn. Tiếp tục thúc đẩy quy hoạch địa phương, chú trọng giải ngân đầu tư công, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. So với giai đoạn trước, nhà đầu tư sẽ dành nhiều thời gian để cân nhắc quyết định xuống tiền đầu tư “đón sóng” hạ tầng.
 |
| Các diễn giả trao đổi, phân tích, đánh giá và dự báo thị trường (Ảnh: HNV) |
Diễn biến kinh tế vĩ mô đó cũng tác động khá lớn đến thị trường bất động sản. Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa. Sau khi trải qua ”trận ốm thập tử nhất sinh”, các chủ thể còn tồn tại sẽ có được “kháng thể”. Dòng tiền từ các kênh khả năng cao sẽ “mạnh dạn” tìm về thị trường bất động sản với số lượng nhiều hơn cùng khả năng tiếp cận “thuận lợi” hơn. Số lượng các chủ thể sẵn sàng “tái nhập cuộc” sẽ tăng lên. Nhiều hơn các dự án được kickoff, giới thiệu, mở bán ra thị trường; Số lượng sàn giao dịch, Môi giới bất động sản quay trở lại hoạt động tăng thêm 30-40%; khách hàng/nhà đầu tư tìm về kênh bất động sản cũng tăng lên. Các ngân hàng cũng rục rịch nhập cuộc để chuẩn bị cho giai đoạn chạy đua các chính sách cho vay.
Trong khuôn khổ sự kiện, phân tích về khía cạnh pháp lý liên quan đến bất động sản, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội chia sẻ về độ trễ của Luật với thực tiễn cũng như quy định về mức thuế bất động sản phù hợp, tránh tình trạng trốn thuế trong lĩnh vực này. Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, Uỷ viên Hôi đồng tư vấn chính sách tải chính tiền tệ quốc gia, trong tham luận “Tài chính và nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam” khuyến nghị xu hướng lãi suất cho vay phải giảm, cần thiết quy định về thị trường trái phiếu bất động sản một cách hợp lý. Các chuyên gia, diễn giả thảo luận tại sự kiện cũng đề cập tới một trong các nội dung khó và vướng nhất hiện nay ở Việt Nam là vấn đề định giá đất. Theo đó, nhiều đề xuất chỉ ra nên để thị trường điều tiết nhưng có cơ quan trung gian đảm bảo mọi vấn đề pháp lý liên quan một cách khách quan và phù hợp thực tiễn./.