Đề xuất bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn
 |
| Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) |
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, sáng 12/4.
Một trong những bổ sung mới của dự thảo Luật so với Luật hiện hành là các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Cụ thể, tại điều 57, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này lại quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch. Theo đó, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Ngoài ra, dự thảo Luật cũng quy định, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đây là quy định mới so với luật hiện hành.
Dự luật cũng quy định điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; quyền của sàn giao dịch bất động sản; nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.
Đề xuất này nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế về kinh doanh dịch vụ bất động sản sau gần 08 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Hạn chế đó là luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua "Sàn giao dịch bất động sản". Theo Quy định này làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin đối với các bất động sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai.
Các quy định về điều kiện thành lập "Sàn giao dịch bất động sản" còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước; chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản thông qua Sàn, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, tạo kẽ hở cho các Sàn giao dịch bất động sản lách luật để hoạt động kinh doanh.
Luật hiện hành quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện thi sát hạch để được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản còn đơn giản, dễ dàng nên việc quản lý hoạt động môi giới bất động sản còn chưa đảm bảo yêu cầu (thực tế còn một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh).
Luật hiện hành quy định cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản mà không yêu cầu phải hoạt động trong tổ chức hoặc doanh nghiệp.
Mặt khác, Luật hiện hành thiếu quy định về việc thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản đối với cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi vi phạm quy định của Luật, việc xử lý vi phạm chỉ được quy định trong Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng nên hiệu lực chưa cao. Đồng thời cũng không quy định về điều kiện được hoạt động đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền
 |
| Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phát biểu tại phiên họp |
Thẩm tra dự luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.
Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư. Quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” còn chung chung, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng lo ngại việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
“Theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu” - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh lưu ý.
Cho ý kiến tại phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản? Bởi qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.
Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh cũng cho biết, tại các địa phương, hoạt động của các sàn giao dịch bất động là không phổ biến, mà chủ yếu là thực hiện đấu giá giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, luật cần có những quy định chặt chẽ để phân biệt giữa hành vi người đi môi giới để đi đấu giá đất với người có nhu cầu đấu giá đất thật sự.
Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội Lê Quang Huy cũng đề nghị cân nhắc các giao dịch dân sự không nhất thiết phải tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản, có thể quy định theo hướng khuyến khích, không nên quy định bắt buộc.
Giải trình làm rõ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, về nguyên tắc giao dịch qua sàn bất động sản quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn. Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch.
"Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng" - Bộ trưởng Bộ Xây dựng thông tin./.