Thông tin trên được ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản nhấn mạnh khi trao đổi với phóng viên xung quanh các vấn đề về đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
 |
| ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản (Ảnh: PV) |
PV: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Tuy nhiên, thực tế minh chứng, hệ thống pháp lý liên quan đến vấn đề này còn nhiều bất cập, thậm chí, còn tồn tại những quy định đối nghịch nhau, nhất là đối với thị trường bất động sản (BĐS). Xin ông cho biết đánh giá của mình về vấn đề này?
ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đã đề ra nhận thức thống nhất về quản lý và sử dụng đất: “Đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản lý và sử dụng có hiệu quả, bền vững, bảo đảm công bằng xã hội; không để bị suy thoái, hủy hoại, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực”; “Quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân; nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững”.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc quản lý, sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, điển hình là tình trạng sử dụng lãng phí, để hoang hóa đất đai (gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp).
Về đất nông nghiệp, đã có tình trạng trong thời gian qua là bỏ hoang đồng rộng khi người nông dân chuyển hướng vào nhà máy làm công nhân hoặc lên thành phố mưu sinh. Kết quả kiểm kê đất đai năm 2019 cho thấy tổng diện tích tự nhiên nước ta là 33.131.713ha, trong đó nhóm đất nông nghiệp chiếm 84,45%. Trên 90% diện tích đất nông nghiệp giao cho người dân sử dụng thì đã được cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, lẽ ra thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phải phát triển mạnh mẽ, thay vì tình trạng manh mún, bỏ hoang hiện nay.
Một nguyên nhân quan trọng dẫn đến đồng rộng bỏ hoang là chính sách quản lý, sử dụng đất nông nghiệp chưa theo kịp xu hướng phát triển chung là chuyên nghiệp hóa, hiện đại hóa. Kết quả kiểm kê đất đai năm 2019 cho thấy việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp ở nước ta hết sức manh mún: Đất nông nghiệp bình quân 1,6169 ha/hộ nông thôn, 2,9952 ha/hộ nông nghiệp; đất sản xuất nông nghiệp bình quân 0,6766 ha/hộ nông thôn, 1,2577ha/hộ nông nghiệp. Chỉ số bình quân đất sản xuất nông nghiệp/hộ thấp hơn rất nhiều so với các quốc gia lân cận.
Để khắc phục tình trạng này, tiến tới chuyên nghiệp hóa sản xuất nông nghiệp, tôi hy vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ cho phép “mở rộng hạn điền”, tức mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; đồng thời mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, trong đó có đất trồng lúa. Nếu như luật hiện hành quy định những ai không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa thì dự thảo đã “mở cửa” nhằm khuyến khích sản xuất nông nghiệp hàng hóa tập trung, quy mô lớn.
Về đất phi nông nghiệp, việc quản lý, sử dụng cũng chưa thực sự hiệu quả. Tại khắp các địa phương thời gian qua, không hiếm gặp hiện tượng “quây tôn” các khu đất vàng để găm giữ trong nhiều năm, khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị.
Một phần lớn trong các khu đất này thuộc về các doanh nghiệp địa phương. Do có nguồn tiền dư rỗi, doanh nghiệp lập ra các công ty con để tham gia đấu giá các khu đất vàng, sau đó “quây tôn”, chờ có đối tác để chuyển nhượng, kiếm lời.
Như vậy, các quỹ đất thương mại, dịch vụ này tuy được quy hoạch làm khách sạn, trung tâm thương mại... với mục đích cung cấp dịch vụ thiết yếu cho đô thị nhưng trên thực tế không được triển khai thực hiện mà chủ yếu nhằm đầu cơ.
 |
| Mọi chính sách nhằm để xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh, thực sự là động lực góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội (Ảnh: PV) |
PV: Ở góc nhìn của một người nghiên cứu chuyên sâu lĩnh vực pháp lý BĐS, xin ông cho biết quan điểm của mình về việc tạo lập “thị trường BĐS/ đất đai theo định hướng xã hội chủ nghĩa”?
ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), nội dung này đã được khẳng định trong Hiến pháp năm 2013 và trong nhiều văn kiện của Đảng. Văn kiện Đại hội XIII của Đảng đề ra mục tiêu: “Cần tiếp tục nắm vững và xử lý tốt các mối quan hệ lớn: ... giữa tuân theo các quy luật thị trường và bảo đảm định hướng XHCN; ... giữa Nhà nước, thị trường và xã hội; giữa tăng trưởng kinh tế và phát triển văn hoá, thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, bảo vệ môi trường.”
Tính chất kinh tế thị trường định hướng XHCN thể hiện trong mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế, bao gồm cả thị trường BĐS - một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, có tác động tới nhiều lĩnh vực khác. Trong lĩnh vực BĐS, tính chất “định hướng XHCN” theo tôi thể hiện ở những giải pháp của Nhà nước để điều tiết thị trường, khắc phục tình trạng “lệch pha cung cầu” (dư thừa sản phẩm thương mại cao cấp, sản phẩm để đầu tư, mà thiếu hụt sản phẩm nhà ở giá rẻ phục vụ nhu cầu thực). Nhà nước bởi vậy cần thiết kế nhóm chính sách để bảo vệ nhóm đối tượng yếu thế trong xã hội cũng có điều kiện tiếp cận các sản phẩm nhà ở phù hợp.
Trong những năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm; trong đó chú trọng phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội.
Chính sách nhà ở xã hội là chính sách ưu việt của nhà nước xã hội chủ nghĩa và thể hiện rất rõ “tính xã hội” của Nhà nước. Điều 22 và Điều 59 Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”, “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.
Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định cụ thể, rạch ròi hai loại hình nhà ở chủ yếu, gồm nhà ở thương mại là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Như vậy, nhà ở thương mại được quyết định bởi thị trường và tuân theo các quy luật thị trường. Giá nhà ở thương mại hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định, chủ đầu tư được quyết định bán nhà cho ai và với giá bao nhiêu. Ngược lại, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước và thường không chi phối bởi quy luật thị trường. Cần có loại hình nhà ở này là bởi Nhà nước cần phải có chính sách “ổn định kinh tế vĩ mô, định hướng, điều tiết, dẫn dắt thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường” (Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XIII). Thực tế trong xã hội luôn tồn tại các đối tượng không đủ khả năng mua nhà ở thương mại ngay cả ở phân khúc giá rẻ nhất và bởi vậy, đối tượng này cần được hỗ trợ.
 |
| Tiếp cận chính sách đất đai, BĐS cần đồng bộ và thống nhất, thiết thực (Ảnh: PV) |
PV: Là người tham dự rất nhiều những hoạt động tham vấn, đóng góp ý kiến cho việc xây dựng, sửa đổi các dự thảo luật của Quốc hội, theo ông, quan điểm tiếp cận các vấn đề được đưa ra bàn thảo nên xuất phát từ việc giải quyết những bức xúc xã hội hay nhu cầu xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp lý của cấp có thẩm quyền?
ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi cho rằng xuất phát từ cả hai, pháp luật xuất phát từ nhu cầu quản lý và nhu cầu quản lý luôn bắt nguồn từ thực tiễn cuộc sống. Những bức xúc trong xã hội đặt ra yêu cầu xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để theo kịp thực tiễn.
Quan sát và tham gia trực tiếp góp ý kiến xây dựng các luật thời gian qua, tôi nhận thấy hoạt động xây dựng pháp luật đang được cấp có thẩm quyền rất quan tâm. Các ý kiến góp ý xác đáng được tiếp thu ngay. Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần đầu tiên do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức tháng 8/2022, tôi đã tham luận về việc phải đảo toàn bộ bố cục của luật để logic, khoa học, chặt chẽ hơn; góp ý được Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu ngay tại hội thảo.
Các vấn đề quan trọng khác như các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; việc bỏ quy định đấu giá quyền sử dụng đất với đất chưa bồi thường; hay thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)... cũng được các cơ quan soạn thảo tiếp thu. Những góp ý không được tiếp thu thì cơ quan soạn thảo có giải trình cụ thể. Đây là điểm sáng của hoạt động lập pháp thời gian gần đây.
Tất nhiên, không thể có một đạo luật làm hài lòng mọi chủ thể trong xã hội.. Việc sửa đổi các luật cần tìm ra những giải pháp cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, thay vì làm hài lòng mọi chủ thể.
Theo dõi tiến trình xây dựng các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, tôi có niềm tin vào việc các luật sửa đổi sẽ giúp tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn. Vấn đề của việc xây dựng, thực thi pháp luật theo tôi nằm ở 2 khía cạnh: Thứ nhất, khâu tổ chức thực thi của cấp cơ sở (chính quyền địa phương); thứ hai, hoạt động truyền thông chính sách còn thiếu thực chất nên người dân chưa hiểu thấu đáo, cặn kẽ về từng quy định pháp luật. Sự hiểu biết không đầy đủ hoặc thậm chí sai lệch của người dân làm giảm đi hiệu quả điều chỉnh của pháp luật.
Theo tôi, khâu truyền thông chính sách cần phải được đẩy mạnh song hành cùng hoạt động xây dựng pháp luật. Nếu làm tốt khâu truyền thông chính sách cho người dân hiểu rõ thì việc tổ chức thi hành pháp luật sẽ thuận lợi hơn; đơn thư, khiếu kiện sẽ giảm khi người dân hiểu rõ các quy định pháp luật và tính hợp lý của quy định ấy.
PV: Để xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh, thực sự là động lực góp phần thúc đẩy phát triển xã hội, theo ông cần có những yếu tố nào?
ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Như đã nêu trên, tôi lạc quan vào triển vọng phát triển thời gian tới khi thông qua các luật sửa đổi. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã triệt để nguyên tắc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu; đã quy định riêng về “phát triển quỹ đất”, theo đó Nhà nước chủ động “sản xuất” quỹ đất sạch để giao đất thông qua đấu giá.
Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất là hai phương thức lựa chọn nhà đầu tư theo nguyên tắc công khai, minh bạch, cạnh tranh, sẽ gia tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính, nhưng đồng thời cũng tạo thách thức lớn cho các doanh nghiệp nhỏ muốn tiếp cận thị trường.
Việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu”, tạo động lực để hình thành các tập đoàn lớn, chuyên nghiệp, giúp nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả.
Đây là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh (bởi hồ sơ mời đấu giá, đấu thầu siết chặt yêu cầu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính của doanh nghiệp tham gia). Thị trường BĐS bởi vậy sẽ phát triển theo hướng chuyên nghiệp.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!